Cooperativa de vivienda

Una cooperativa de vivienda, cooperativa o compañía de vivienda (especialmente en Finlandia), es una entidad legal, generalmente una cooperativa o una corporación, que posee bienes inmuebles, que consiste en uno o más edificios residenciales; es un tipo de tenencia de la vivienda. Las cooperativas de vivienda son una forma distintiva de propiedad de la vivienda que tiene muchas características que difieren de otras disposiciones residenciales, como la propiedad de una vivienda unifamiliar, condominios y alquiler.

La corporación está basada en la membresía, con membresía otorgada a través de una compra de acciones en la cooperativa. Cada accionista en la entidad legal tiene derecho a ocupar una unidad de vivienda. Una ventaja principal de la cooperativa de vivienda es la agrupación de los recursos de los miembros para que su poder de compra se aproveche, lo que reduce el costo por miembro en todos los servicios y productos asociados con la propiedad de la vivienda.

Otro elemento clave en algunas formas de cooperativas de vivienda (pero no en las compañías de vivienda finlandesas, por ejemplo) es que los miembros, a través de sus representantes elegidos, seleccionan y seleccionan quiénes pueden vivir en la cooperativa, a diferencia de cualquier otra forma de propiedad.

Las cooperativas de vivienda se dividen en dos categorías generales de tenencia: la no propiedad (a la que se hace referencia como no participativa o continua) y la propiedad (a la que se hace referencia como capital o estratos). En las cooperativas sin capital, los derechos de ocupación a veces se otorgan sujetos a un acuerdo de ocupación, que es similar a un arrendamiento. En las cooperativas de capital, los derechos de ocupación a veces se otorgan mediante los acuerdos de compra e instrumentos legales registrados en el título. Los artículos de incorporación y los estatutos de la corporación, así como el contrato de ocupación, especifican las reglas de la cooperativa.

La palabra cooperativa también se usa para describir un modelo de cooperativa de capital no compartido en el cual los miembros que pagan honorarios obtienen el derecho de ocupar un dormitorio y compartir los recursos comunales de una casa que es propiedad de una organización cooperativa. Tal es el caso de las cooperativas de estudiantes en algunas comunidades de universidades y colegios en los Estados Unidos.

Estatus legal
Como entidad legal, una cooperativa puede contratar a otras compañías o contratar personas para proporcionarle servicios, como un contratista de mantenimiento o un administrador de edificio. También puede contratar empleados, como un gerente o un cuidador, para tratar asuntos específicos que los voluntarios pueden preferir no hacer o que no pueden hacer bien, como el mantenimiento eléctrico. Sin embargo, como muchas cooperativas de vivienda se esfuerzan por ser autosuficientes, sus miembros completan todo el trabajo posible.

En las cooperativas que no son de capital y en las cooperativas de capital limitado, un accionista en una cooperativa no es dueño de bienes inmuebles, sino una parte de la entidad legal que posee bienes inmuebles. La propiedad cooperativa es bastante distinta de los condominios donde las personas poseen unidades individuales y tienen poca voz sobre quién se mueve a las otras unidades. Debido a esto, la mayoría de las jurisdicciones han desarrollado una legislación separada, similar a las leyes que regulan las empresas, para regular cómo se operan las cooperativas y los derechos y obligaciones de los accionistas.

Propiedad
Cada hogar residente o residente tiene membresía en la asociación cooperativa. En las cooperativas que no son de capital, los miembros tienen derechos de ocupación de una suite específica dentro de la cooperativa de vivienda como se describe en su «acuerdo de ocupación», o «arrendamiento de propiedad», que es esencialmente un contrato de arrendamiento. En las cooperativas de propiedad, los derechos de ocupación se transfieren al comprador a través de la transferencia del título.

Dado que la cooperativa de vivienda es titular de todas las propiedades y estructuras de vivienda, corre con los gastos de mantenimiento, reparación y reemplazo. Esto libera al miembro del costo y la carga de dicho trabajo. En ese sentido, la cooperativa de vivienda es como el propietario en un entorno de alquiler. Sin embargo, otra característica distintiva de la vida cooperativa es que no tiene fines de lucro, por lo que el trabajo se realiza al costo, sin que haya motivos de lucro.

En algunos casos, la cooperativa sigue los Principios de Rochdale, donde cada accionista tiene un solo voto. La mayoría de las cooperativas se incorporan como sociedades anónimas cuyo número de votos está vinculado al número de acciones que posee la persona. Independientemente de la forma de votación que se emplee, es necesario llevar a cabo una elección entre los accionistas para determinar quién los representará en la junta directiva (si existe), el órgano de gobierno de la cooperativa. La junta directiva generalmente es responsable de las decisiones comerciales, incluidos los requisitos financieros y la sostenibilidad de la cooperativa. Aunque la política varía de cooperativa a cooperativa y depende en gran medida de los deseos de sus miembros, es una regla general que el voto mayoritario de la junta es necesario para tomar decisiones comerciales.

administración
En cooperativas más grandes, los miembros de una cooperativa suelen elegir un consejo de administración entre los accionistas en una junta general, generalmente la junta general anual. En cooperativas más pequeñas, todos los miembros se sientan en el tablero.

La junta directiva de una cooperativa de vivienda es elegida por la membresía, proporcionando una voz y representación en el gobierno de la propiedad. Las reglas son determinadas por la junta, proporcionando un medio flexible para abordar los problemas que surgen en una comunidad para asegurar la posesión pacífica de sus hogares por parte de los miembros.

Financiar
Una cooperativa de vivienda normalmente es de facto sin fines de lucro, ya que la mayor parte de sus ingresos proviene de las rentas pagadas por sus residentes (si se trata de una corporación formal, luego de los accionistas), que invariablemente son sus miembros. No tiene sentido crear un excedente deliberado, excepto los requisitos operativos, como reservar fondos para el reemplazo de activos, ya que eso simplemente significa que las rentas pagadas por los miembros se fijan por encima de los gastos. (Nótese, sin embargo, que es muy posible que una cooperativa de vivienda sea propietaria de otros activos generadores de ingresos, como un negocio subsidiario que podría producir un excedente de ingresos para compensar el costo de la vivienda, pero en esos casos los alquileres de vivienda son usualmente reducido para compensar los ingresos adicionales.)

Las nuevas cooperativas a menudo son fundadas por el constructor, que renuncia a la cooperativa cuando todas las acciones se han vendido. Es relativamente difícil comenzar una cooperativa de vivienda desde cero, porque si la idea es, por ejemplo, construir un edificio o un grupo de edificios para alojar a los miembros, esto generalmente requiere un préstamo hipotecario significativo para el que una institución financiera querrá garantías. de responsabilidad. También puede tomar un año o más para que los miembros organicen el diseño y la construcción, así como el tiempo y la previsión para establecer incluso políticas organizacionales básicas. Es raro que este tipo de habilidades de organización estén disponibles en un grupo aleatorio de personas que a menudo tienen presiones sobre su vivienda existente. Puede ser algo más fácil organizar un grupo de unidades de vivienda estrechamente relacionadas. Esta oportunidad puede surgir, por ejemplo, si el dueño de un edificio de apartamentos existente está pensando en venderlo.

En el ciclo de vida de los edificios, la reposición de activos (reparaciones de capital) requiere fondos significativos que se pueden obtener a través de una variedad de formas: evaluaciones de los propietarios actuales; ventas de Acciones del Tesoro (antiguas unidades de alquiler) a nuevos accionistas; reducir las reservas; préstamos no garantizados; excedentes de explotación; honorarios en las ventas de unidades entre accionistas y nuevos y aumentos a hipotecas existentes.

Existen cooperativas de vivienda de ricos y famosos: John Lennon, por ejemplo, vivía en The Dakota, una cooperativa de vivienda, y la mayoría de los apartamentos en la ciudad de Nueva York que son propiedad en vez de alquilarse se mantienen a través de una cooperativa en lugar de que a través de un acuerdo de condominio.

Coeficientes de tasa de mercado y de capital limitado
Hay dos tipos principales de precios de acciones cooperativas de vivienda: la tasa de mercado y la equidad limitada. Con la tasa de mercado, se permite que el precio de las acciones aumente en el mercado abierto y los accionistas pueden vender a cualquier precio que el mercado tenga cuando quieran mudarse. En muchos sentidos, la tasa de mercado es similar financieramente a la propiedad de un condominio, con la diferencia de que a menudo la cooperativa puede tener una hipoteca, lo que resulta en una tarifa mensual mucho mayor pagada a la cooperativa de lo que sería en un condominio. Sin embargo, el precio de compra de una unidad comparable en la cooperativa es mucho más bajo.

Con capital limitado, la cooperativa tiene reglas sobre el precio de las acciones cuando se venden. La idea detrás de la equidad limitada es mantener viviendas asequibles. Un subconjunto del modelo de patrimonio limitado es el modelo sin patrimonio, que se parece mucho al alquiler, con un precio de compra muy bajo (comparable a un depósito de seguridad de alquiler) y una tarifa mensual en lugar de alquiler. Al vender, todo lo que se reconduce es ese precio de compra muy bajo.

Por país

Finlandia
En Finlandia, tener acciones en una compañía de vivienda es una forma común de bienes raíces y propiedad de una vivienda. Ser dueño de un apartamento en Finlandia generalmente significa poseer acciones en una compañía de vivienda; la propiedad de un determinado conjunto de acciones confiere a su vez el derecho de usar una determinada parte del edificio propiedad de la empresa.

Excepto por un número muy limitado de cooperativas que siguen los estrictos Principios de Rochdale de un voto, todas las cooperativas de vivienda finlandesas se incorporan como compañías de responsabilidad limitada (sin fines de lucro) (finlandés: asunto-osakeyhtiö, sueco: bostadsaktiebolag), donde una compartir generalmente representa un metro cuadrado del apartamento, pero puede representar todo el departamento. Las compañías de vivienda están reguladas por la ley finlandesa como un tipo particular de corporación.

Las acciones de las compañías de vivienda suelen negociarse en el mercado abierto, en la mayoría de los casos a través de agentes inmobiliarios. No se necesita aprobación de la junta para comprar acciones. En algunas empresas más antiguas, los tenedores de acciones existentes tienen derecho de preferencia, es decir, el derecho a comprar acciones al precio establecido en el mercado.

Por lo general, no es necesario que los titulares de acciones vivan en la cooperativa. Poseer apartamentos en alquiler es una forma común de ahorro e inversión privada. Puede haber disposiciones contra la posesión de acciones para más de un apartamento en la misma cooperativa.

Las primeras cooperativas de viviendas se construyeron alrededor de 1900, muchas de ellas en el barrio de Katajanokka en Helsinki, en el estilo romántico nacional Jugend. Inicialmente, muchos cooperativistas fueron creados por los mismos futuros miembros, a menudo trabajadores o artesanos en el mismo oficio. En la década de 1920, la creación de la cooperativa era asunto de los desarrolladores profesionales de bienes raíces. Después de la Segunda Guerra Mundial se formaron organizaciones de desarrolladores sin fines de lucro a nivel nacional y se introdujo un sistema de préstamos proporcionados por el gobierno (ARAVA). La venta de acciones en compañías de vivienda con préstamos estatales estuvo restringida por normas de patrimonio limitadas durante 50 años, el precio de las acciones estuvo limitado por un índice.

El modelo finlandés de la empresa de vivienda también fue la base de las cooperativas modernas de EE. UU., Ya que la primera cooperativa, la Asociación Finlandesa de Construcción de Viviendas en Finntown (Brooklyn, Nueva York), se inició en 1918 por inmigrantes finlandeses.

Francia
En 2013, la apertura de La Maison des Babayagas, una cooperativa de vivienda innovadora en París, ganó la atención mundial. Se formó como una comunidad de autoayuda y se construyó con ayuda financiera del gobierno municipal, específicamente para mujeres de la tercera edad. Situado en el suburbio parisino de Montreuil después de muchos años de planificación, se parece a cualquier otro edificio de apartamentos. Las personas mayores se quedan fuera de los hogares de ancianos, manteniéndose activos, alertas y ayudándose unos a otros.

El objetivo de la Asociación Baba Yaga es crear y desarrollar una residencia laica innovadora para las mujeres mayores, que es: (1) autogestionada, sin jerarquía y sin supervisión; (2) colectivo unido, con respecto a las finanzas así como a la vida cotidiana; (3) ciudadano cívico, a través de la apertura a la comunidad / ciudad y mediante la interacción mutua, participando en su vida política, cultural y social en un espíritu de democracia participativa; (4) ecológico en todos los aspectos de la vida, de conformidad con los valores y acciones expresados ​​en la Carta de Vida de la Casa de Babayagas.

En general, las actividades de la asociación están ligadas al propósito anterior, en particular el desarrollo de una entidad popular llamada Universidad del Conocimiento de los Mayores (UNISAVIE: Université du savoir des vieux), y la iniciación de un movimiento para promover otros lugares de vida que están organizados en redes similares.

La carta comunitaria establece expectativas de privacidad. Cada apartamento es autónomo. Las reuniones mensuales aseguran las rutinas óptimas del edificio y aseguran que cada persona pueda participar plenamente y con total libertad de expresión. Los planes establecen la intervención rutinaria de un mediador que podría ayudar a llegar al fondo de las causas de los eventuales conflictos a fin de permitir su resolución.

El éxito de la cooperativa de París inspiró a varios grupos canadienses de base a adoptar valores similares en las iniciativas de viviendas para personas mayores; estos valores incluyen autonomía y autogestión, solidaridad y ayuda mutua, compromiso cívico y responsabilidad ecológica.

Alemania
En la industrialización en el siglo XIX, se fundaron muchas cooperativas de viviendas en Alemania. En la actualidad, hay más de 2.000 cooperativas de vivienda con más de dos millones de apartamentos y más de tres millones de miembros en Alemania. Las cooperativas de vivienda pública están organizadas en el GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen (Asociación federal de asociaciones registradas de empresas inmobiliarias y de viviendas alemanas).

India
En la India, la mayoría de los «pisos» son propiedad absoluta. es decir, el título de cada piso individual está separado. Por lo general, existe un órgano de gobierno / sociedad / asociación para administrar el mantenimiento y otras necesidades de construcción. Estos son comparables a los edificios de condominios en los Estados Unidos. Las leyes que rigen el edificio, su órgano de gobierno y cómo se transfieren los pisos dentro del edificio difieren de un estado a otro.

Ciertos edificios están organizados como «Sociedades Cooperativas de Vivienda» donde uno realmente posee una participación en la Cooperativa en lugar del piso mismo. Esta estructura era muy popular en el pasado pero se ha vuelto menos común en los últimos tiempos. La mayoría de los estados tienen leyes separadas que rigen las Sociedades Cooperativas de Vivienda.

Los países bajos
En los Países Bajos hay dos tipos muy diferentes de organización que podrían considerarse una cooperativa de vivienda:

Corporación de vivienda
Una corporación de vivienda (woningcorporatie) es una organización sin fines de lucro dedicada a construir y mantener viviendas en alquiler para personas de bajos ingresos. Las primeras corporaciones de vivienda comenzaron en la segunda mitad del siglo XIX como pequeñas asociaciones cooperativas. La primera asociación de este tipo en el mundo, VAK («asociación para la clase trabajadora») fue fundada en 1852 en Amsterdam. Entre 2,4 y 2,5 millones de apartamentos en los Países Bajos son alquilados por las corporaciones de vivienda, es decir, más del 30% del total de las viviendas (apartamentos y casas).

Asociación de propietarios
Una asociación de propietarios (de viviendas) (Vereniging van Eigenaren, VvE) se establece por ley holandesa dondequiera que haya apartamentos separados en un edificio. Los miembros son propietarios legales de su propio departamento, pero tienen que cooperar en la asociación para el mantenimiento del edificio en su conjunto.

Filipinas
En Filipinas, la asociación de inquilinos y propietarios a menudo se utiliza como medio para comprar pisos nuevos. Cuando se crea la cooperativa, se necesita la mayor parte del préstamo necesario para comprar la propiedad. Estos préstamos se pagarán luego durante un período fijo de años (típicamente 20-30), y una vez hecho esto, la cooperativa se dispersa y los pisos se transforman en condominios.

Escandinavia
Una asociación de propietarios y arrendatarios (sueco: bostadsrättsförening, noruego: borettslag, danés: andelsboligforen) es un término legal utilizado en los países escandinavos (Suecia, Dinamarca y Noruega) para un tipo de propiedad conjunta de una propiedad en la que toda la propiedad es propiedad por una asociación cooperativa, que a su vez es propiedad de sus miembros. Cada miembro tiene una participación en la asociación que es proporcional al área de su departamento. Los miembros deben tener una propiedad del inquilino, que representa el departamento, y en la mayoría de los casos vivir permanentemente en la dirección. Existen algunas diferencias legales entre los países, principalmente con respecto a las condiciones de propiedad.

Las asociaciones de inquilinos propietarios se establecieron durante el siglo XIX y originalmente eran un concepto basado en el Reino Unido (sociedades de construcción). El precio de mercado de las acciones de propiedad de inquilinos existentes a menudo es muy alto, normalmente mucho más alto que el precio original de participación.

Suecia
En Suecia, el 16% de la población vive en apartamentos en cooperativas de vivienda, mientras que el 25% vive en apartamentos alquilados (más común entre adultos jóvenes e inmigrantes) y el 50% vive en casas unifamiliares privadas (más común entre familias con niños). el resto vive en otras formas, como residencias estudiantiles o residencias de ancianos.

La membresía en una cooperativa de vivienda (bostadsrättsförening) se concede a los propietarios de acciones de la asociación, y da derecho (bostadsrätt) a habitar el apartamento correspondiente a la acción por un tiempo ilimitado. Las acciones se pueden comprar y vender en el mercado inmobiliario abierto. Esta es una de las principales formas de propiedad de la vivienda en el país, y una membresía en una cooperativa de vivienda generalmente se considera lo mismo que poseer un departamento (en lugar de alquilarlo). La forma física / legal más común es un bloque de viviendas propiedad de una cooperativa.

Cada cooperativa de vivienda tiene sus propios estatutos. Los miembros celebran reuniones anuales en la cooperativa de vivienda, en la que eligen una junta directiva que asume la responsabilidad de gestionar la cooperación durante el próximo año. En la mayoría de las cooperativas de tamaño normal, los miembros de la junta se reclutan entre los habitantes. La junta establece la tarifa mensual, asegura los procedimientos administrativos adecuados, mantiene la propiedad en buenas condiciones y puede iniciar grandes proyectos de renovación cuando sea necesario. La junta también participa cuando un miembro vende su parte de la cooperativa a otra persona, ya que la junta tiene que tomar decisiones para permitir la salida de miembros antiguos y la entrada de nuevos miembros, de acuerdo con los estatutos (con algunas excepciones, por ejemplo, la nacionalidad, el ingreso o la riqueza del solicitante no son motivos válidos para denegar la entrada). El consejo también participa cuando los miembros individuales desean iniciar grandes proyectos de renovación o alquilar su apartamento a un no miembro.

La cooperativa de vivienda es una entidad legal especial, regulada en la ley sueca. Tiene las mismas obligaciones de contabilidad y emisión de informes anuales que las empresas y puede tomar hipotecas en la propiedad si es necesario. Además, cada miembro también puede tomar hipotecas en su bostadsrätt para financiar su adquisición de la misma. La tarifa mensual pagada por los miembros a la cooperativa está destinada a cubrir los gastos operacionales y financieros de la cooperativa. La situación financiera de las cooperativas suecas varía mucho, y en contadas ocasiones las cooperativas pueden ir a la quiebra. Si se produce la quiebra, la propiedad se vende y los activos restantes se transfieren a los miembros (que pueden permanecer como inquilinos o intentar formar una nueva cooperativa).

En las propiedades existentes, los inquilinos pueden formar una cooperativa de vivienda juntos, y luego hacer una oferta al propietario para comprar la propiedad. Cuando se ha formado una cooperativa de ese tipo, automáticamente se convierte en el primer posible comprador si el propietario desea vender. La adquisición se financia mediante una combinación de capital (es decir, los «intereses» pagados por los miembros) y préstamos bancarios.

En las propiedades destinadas a ser propiedad de cooperativas de vivienda desde el principio, la empresa de construcción (que es una asociación sin fines de lucro como HSB, Riksbyggen o SBC, o un desarrollador con fines de lucro como PEAB, Veidekke o Skanska) normalmente forma una cooperativa cuando se construye el edificio, y luego vende los diferentes apartamentos (es decir, sus acciones en la cooperativa) a precios fijos. Cuando se venden todos los apartamentos, los nuevos miembros se hacen cargo de la propiedad y eligen a su propia junta directiva.

Suiza
En Suiza, el 5,1% de todas las viviendas están en cooperativas. La Schweizerischer Verband für das Wohnungswesen (federación suiza de cooperativas de vivienda) representa alrededor de 1.500 cooperativas de vivienda con aproximadamente 160.000 unidades de vivienda.

Reino Unido
Las cooperativas de vivienda son poco comunes en el Reino Unido, representando aproximadamente el 0.1% de las viviendas.

La mayoría se basan en áreas urbanas y consisten en un alojamiento compartido asequible donde los miembros cuidan la propiedad ellos mismos. Las listas de espera pueden ser muy largas debido a la rareza de las cooperativas de vivienda. En algunas áreas, el procedimiento de solicitud está integrado en el sistema de solicitud de vivienda del consejo. Las leyes difieren entre Inglaterra y Escocia. La Confederación de Viviendas Cooperativas proporciona información sobre las cooperativas de vivienda en el Reino Unido y ha publicado una guía sobre cómo establecerlas. El sitio web de Shelter proporciona información sobre la vivienda y tiene información específica de Inglaterra y Escocia.

The Catalyst Collective proporciona información sobre cómo iniciar cooperativas en el Reino Unido y explica la estructura legal de una cooperativa de vivienda. Radical Routes ofrece una guía sobre cómo establecer una cooperativa de vivienda.

Cooperativas de vivienda para estudiantes
Los factores para aumentar el costo de la vida de los estudiantes y la calidad del alojamiento han llevado a impulsar las Cooperativas de Vivienda Estudiantil en el Reino Unido inspiradas en las Cooperativas de Vivienda para Estudiantes Norteamericanas existentes y su trabajo a través de los Estudiantes de Cooperación Norteamericanos. Edimburgo Student Housing Co-operative y Birmingham Student Housing Co-operative se inauguró en 2014 y Sheffield Student Housing Co-operative en 2015. Todas las cooperativas de vivienda estudiantil existentes son miembros de Students for Cooperation.