अचल संपत्ति का विकास

रियल एस्टेट डेवलपमेंट एक व्यावसायिक प्रक्रिया है, जिसमें ऐसी गतिविधियां शामिल हैं जो मौजूदा इमारतों के नवीनीकरण और पुन: पट्टे से कच्चे भूमि की खरीद और विकसित भूमि या पार्सल की बिक्री के लिए हैं। रियल एस्टेट डेवलपर्स वे लोग और कंपनियां हैं जो इन सभी गतिविधियों को समन्वयित करती हैं, विचारों को कागज से वास्तविक संपत्ति में परिवर्तित करती हैं। रियल एस्टेट विकास निर्माण से अलग है, हालांकि कई डेवलपर्स भी निर्माण प्रक्रिया का प्रबंधन करते हैं।

डेवलपर्स जमीन खरीदते हैं, वित्त अचल संपत्ति सौदों का निर्माण करते हैं, बिल्डरों का निर्माण करते हैं या बिल्डर्स बिल्डिंग, निर्माण, कल्पना, नियंत्रण, और शुरुआत से अंत तक विकास की प्रक्रिया को व्यवस्थित करते हैं। डेवलपर्स आमतौर पर अचल संपत्ति के निर्माण या नवीनीकरण में सबसे बड़ा जोखिम लेते हैं- और सबसे बड़ा पुरस्कार प्राप्त करते हैं। आमतौर पर, डेवलपर्स भूमि का एक ट्रैक्ट खरीदते हैं, संपत्ति का विपणन निर्धारित करते हैं, बिल्डिंग प्रोग्राम और डिज़ाइन विकसित करते हैं, आवश्यक सार्वजनिक अनुमोदन और वित्त पोषण प्राप्त करते हैं, संरचनाएं बनाते हैं, और किराए पर लेते हैं, प्रबंधित करते हैं और अंततः इसे बेचते हैं।

कभी-कभी संपत्ति डेवलपर्स केवल प्रक्रिया का हिस्सा लेंगे। उदाहरण के लिए, कुछ डेवलपर्स एक संपत्ति का स्रोत बनाते हैं और प्रीमियम मूल्य पर किसी बिल्डर को योजनाओं और परमिट के साथ संपत्ति बेचने से पहले अनुमोदित योजनाएं और परमिट प्राप्त करते हैं। वैकल्पिक रूप से, एक डेवलपर जो एक निर्माता भी है, योजनाओं और परमिट के साथ एक संपत्ति खरीद सकता है ताकि उन्हें योजना अनुमोदन प्राप्त करने में विफल होने का जोखिम न हो और तुरंत विकास पर निर्माण शुरू कर सकें।

डेवलपर्स आर्किटेक्ट, सिटी प्लानर्स, इंजीनियरों, सर्वेक्षकों, निरीक्षकों, ठेकेदारों, वकीलों, लीजिंग एजेंट इत्यादि सहित इस प्रक्रिया के प्रत्येक चरण के साथ कई अलग-अलग समकक्षों के साथ काम करते हैं। यूनाइटेड किंगडम में टाउन एंड कंट्री प्लानिंग संदर्भ में, ‘विकास’ है टाउन एंड कंट्री प्लानिंग एक्ट 1 99 0 में परिभाषित किया गया।

प्रमोटरों के प्रकार
भूमि डेवलपर और रियल एस्टेट डेवलपर के बीच फ्रेंच में कोई शब्दावली भेद नहीं है। यदि कोई व्यक्ति अपनी सामग्री को मानता है, तो दोनों गतिविधियों को अलग किया जा सकता है, लेकिन अभ्यास में रगड़ने वाले कंधे और अक्सर उसी ऑपरेटर द्वारा भी अभ्यास किया जाता है।

भूमि डेवलपर, जो शहरों के बाहरी क्षेत्रों के विशिष्ट हैं, आमतौर पर विशाल खाली लॉट प्राप्त करते हैं और उपखंड के माध्यम से उन्हें उप-विभाजित करते हैं, और फिर निर्माण के लिए आवश्यक बुनियादी ढांचे को स्थापित करके उन्हें बेहतर बनाते हैं: सड़क, जल निकासी, सीवर, आदि। वह कभी-कभी भी शामिल होते हैं स्थानीय प्राधिकरण जोनिंग परिवर्तनों को प्राप्त करने में आवश्यक हो सकता है। जब डेवलपर तब लंबी अवधि के बजाय तत्काल लाभ के लिए सर्विस्ड, तैयार-टू-बिल्ड भूमि पार्सल बेचता है, तो उसे भूमि डेवलपर माना जा सकता है।
रियल एस्टेट डेवलपर रिक्त लॉट, बेहतर (या सर्विस्ड या सर्विस्ड) भूमि या किसी अन्य निर्मित संपत्ति को प्राप्त करता है जिसके लिए पुनर्विकास की आवश्यकता होती है और बिक्री (थोक या विभाजित) या किराया पट्टे के उद्देश्य के लिए एक या अधिक इमारतों का निर्माण होता है।
रियल एस्टेट डेवलपर्स अक्सर छोटे ढांचे होते हैं (पूर्व वकीलों या रियल एस्टेट ब्रोकरों के नेतृत्व में): वे कुछ कर्मचारियों और छोटी इक्विटी को एकत्रित करते हैं। आजकल, बैंकों को एक परियोजना के वित्तपोषण के लिए अपने 20% धन की आवश्यकता होती है। हालांकि, उनके पास उधार संस्थानों से आवश्यक वित्त पोषण खोजने की क्षमता है। यह वित्त पोषण सुविधा, और इसलिए एक नई परियोजना की शुरूआत, अनुमानित अंतरिक्ष श्रेणी में अचल संपत्ति बाजार स्थितियों और संभावित खरीदारों और / या डेवलपर द्वारा संपर्क किए गए किरायेदारों की वित्तीय ताकत पर निर्भर करती है। नए निर्माण या प्रमुख नवीनीकरण / पुनर्विकास के मामले में, डेवलपर को निवेश के सफल समापन के जोखिम को कम करने के लिए उधारदाताओं द्वारा पर्याप्त रूप से समझा जाने वाला प्री-लीज स्तर (आरक्षण) साबित करना चाहिए ताकि निर्माण और बाजार के प्रकार के लिए पर्याप्त रूप से जोखिम कम हो सके।

कुछ डेवलपर्स के पास अपना स्वयं का वास्तुशिल्प, निर्माण या संपत्ति प्रबंधन सेवाएं होती हैं, लेकिन अधिकांश उप-अनुबंध इन अनुबंधों द्वारा अनुबंधित करते हैं।

साख
अचल संपत्ति विकास प्रक्रिया के कई पहलुओं को स्थानीय या राज्य लाइसेंसिंग की आवश्यकता होती है, जैसे रियल एस्टेट ब्रोकर या बिक्री एजेंट के रूप में कार्य करना। एक रियल एस्टेट डेवलपर एक पेशेवर पदनाम नहीं है, ऐसे कोई स्कूल या संगठन नहीं हैं जो इस शब्द को ट्रेडमार्क के रूप में पहचानते या सुरक्षित करते हैं। कुछ रियल एस्टेट डेवलपर्स, जो परंपरागत अचल संपत्ति चैनलों के माध्यम से अक्सर विपणन गुणों में शामिल होते हैं, एसआईओआर जैसे व्यावसायिक संघों में शामिल होने का चयन करते हैं।

विकास क्षेत्र में प्रवेश के लिए पथ
अचल संपत्ति के विकास में सफलता के लिए कोई भी रास्ता स्वचालित रूप से सफलता प्राप्त नहीं करता है। डेवलपर्स विभिन्न विषयों से आते हैं- निर्माण, शहरी नियोजन, उधार, वास्तुकला, कानून और लेखांकन, दूसरों के बीच। हाल के विशेष कार्यक्रम जो मास्टर ऑफ रीयल इस्टेट डेवलपमेंट (एमआरईडी) डिग्री प्रदान करते हैं, भी उपलब्ध हैं। अचल संपत्ति के विकास में स्नातक कार्यक्रम अचल संपत्ति उद्योग में सबसे व्यापक शिक्षा है। अन्य औपचारिक शिक्षा में रियल एस्टेट (एमएसआरई), या एमबीए में मास्टर ऑफ साइंस शामिल है।

विकास के लिए आयोजन
एक विकास टीम को कई तरीकों से एक साथ रखा जा सकता है। एक चरम पर, एक बड़ी कंपनी में आर्किटेक्चर से इंजीनियरिंग तक कई सेवाएं शामिल हो सकती हैं। स्पेक्ट्रम के दूसरे छोर पर, एक विकास कंपनी में एक प्रिंसिपल और कुछ कर्मचारी शामिल हो सकते हैं जो आवश्यकतानुसार प्रत्येक सेवा के लिए अन्य कंपनियों और पेशेवरों के साथ किराए पर या अनुबंध करते हैं।

एक जटिल विकास परियोजना में अंतर्निहित पर्यावरणीय, आर्थिक, निजी, भौतिक और राजनीतिक मुद्दों को संबोधित करने के लिए पेशेवरों की एक टीम को इकट्ठा करना महत्वपूर्ण है। एक डेवलपर की सफलता कुशलतापूर्वक और उचित समय पर पारस्परिक गतिविधियों की एक श्रृंखला को पूरा करने और समन्वय करने की क्षमता पर निर्भर करती है।

विकास प्रक्रिया के लिए कई पेशेवरों के कौशल की आवश्यकता होती है: आर्किटेक्ट, परिदृश्य आर्किटेक्ट्स, सिविल इंजीनियरों और साइट योजनाकार परियोजना डिजाइन को संबोधित करने के लिए; मांग और परियोजना के अर्थशास्त्र को निर्धारित करने के लिए बाजार परामर्शदाता; समझौते और सरकारी मंजूरी संभालने के लिए वकील; पर्यावरण सलाहकार और मिट्टी इंजीनियरों को साइट की शारीरिक सीमाओं और पर्यावरणीय प्रभावों का विश्लेषण करने के लिए; एक संपत्ति के कानूनी विवरण प्रदान करने के लिए सर्वेक्षक और शीर्षक कंपनियों; और उधारदाताओं को वित्त पोषण प्रदान करने के लिए। प्रोजेक्ट का सामान्य ठेकेदार आर्किटेक्चरल योजनाओं को क्रिया में रखने के लिए उपसंविदाकारों को काम पर रखता है।

भूमि विकास
एक संभावित विकास के लिए अप्रयुक्त भूमि खरीदना कभी-कभी सट्टा विकास कहा जाता है।

भूमि का उपखंड मुख्य तंत्र है जिसके द्वारा समुदायों का विकास किया जाता है। तकनीकी रूप से, उपविभाजन कानूनी और भौतिक कदमों का वर्णन करता है जो डेवलपर को कच्चे भूमि को विकसित भूमि में परिवर्तित करने के लिए लेना चाहिए। उपखंड एक समुदाय के विकास का एक महत्वपूर्ण हिस्सा है, इसकी उपस्थिति का निर्धारण, इसके भूमि उपयोग का मिश्रण, और इसके बुनियादी ढांचे, सड़कों, जल निकासी व्यवस्था, जल, सीवरेज और सार्वजनिक उपयोगिताएं शामिल हैं।

भूमि विकास सबसे अधिक जोखिम पैदा कर सकता है, लेकिन यह सबसे लाभदायक तकनीक भी हो सकता है क्योंकि यह अनुमोदन और बुनियादी ढांचे के लिए सार्वजनिक क्षेत्र पर निर्भर है और इसमें कोई सकारात्मक निवेश अवधि शामिल नहीं है जिसमें कोई सकारात्मक नकदी प्रवाह नहीं है।

उपविभाग पूरा होने के बाद, डेवलपर आम तौर पर घर के निर्माता या अन्य अंतिम उपयोगकर्ता को गोदाम या शॉपिंग सेंटर के उपयोग के लिए जमीन का विपणन करता है। किसी भी मामले में, स्थानिक खुफिया उपकरण का उपयोग आबादी के रुझानों और जनसांख्यिकीय मेकअप को मॉडलिंग करके इन डेवलपर्स के जोखिम को कम करता है, जो घर के निर्माता या खुदरा विक्रेता अपने नए विकास के आसपास होना चाहते हैं।

वित्तीय पहलुओं
रियल एस्टेट विकास तरलता पर अत्यधिक निर्भर है।

रियल एस्टेट स्वाभाविक रूप से एक महंगा और गैर सक्रिय तरल है। यह खरीदना महंगा है और बेचना मुश्किल है। अचल संपत्ति के विकास की प्रक्रिया में, डेवलपर को भूमि अधिग्रहण, सुधार की लागत (हार्ड लागत) और एक परियोजना (मुलायम लागत) करने के लिए आवश्यक कई सलाहकारों की फीस का भुगतान करना होगा। चूंकि लागत अधिक है, बिक्री तत्काल नहीं है और निवेश पर वापसी में देरी हो रही है, अचल संपत्ति विकास आर्थिक रूप से जोखिम भरा है। डेवलपर का अधिकांश काम जोखिम प्रबंधन है।

महत्वपूर्ण शुरुआती निवेशों को देखते हुए, अधिकांश रियल एस्टेट विकास परियोजनाओं को उच्च उधार अनुपात (लीवरेज प्रभाव) के साथ वित्त पोषित किया जाता है। यह संभावित लाभ बढ़ाता है, लेकिन तरलता पर जोखिम को बढ़ाता है। यदि डाउन पेमेंट कम से कम हो जाता है और ऋण सेवा को कवर करने के लिए पर्याप्त नकदी प्रवाह उत्पन्न करना शुरू होता है तो एक परियोजना अधिक लाभदायक होगी। यदि इमारत योजना बनाने और निर्माण करने में लंबा है, तो यह और भी जोखिम भरा होगा, क्योंकि शुरू में बाजार के अवसरों का वाष्पन हो सकता है।

अचल संपत्ति परियोजनाओं के वित्तपोषण के विभिन्न तरीके हैं, लेकिन अधिकांश वित्तीय पैकेज निम्नलिखित स्रोतों का उपयोग करते हैं:

निजी निवेशक (पेंशन फंड, बीमा कंपनी, अमीर व्यक्ति, संयुक्त उद्यम, आदि)
सार्वजनिक निवेशक (नागरिक समाज अचल संपत्ति निवेश, कार्रवाई की सार्वजनिक पेशकश, सार्वजनिक-निजी भागीदारी, आदि)
निजी ऋण (ऋण, बंधक, निर्माण ऋण, आदि)
सार्वजनिक ऋण (पुनर्विकास ऋण, आदि)
निजी अनुदान (एक गैर-लाभकारी संगठन, आदि से)
सार्वजनिक सब्सिडी (शहरी नवीकरण के लिए सब्सिडी, कम लागत वाले आवास, कर क्रेडिट, सांस्कृतिक विरासत की सुरक्षा के लिए अनुदान आदि)
इक्विटी (प्रमोटर की अन्य इमारतों से नकद उपयोग)
अधीनस्थता
भीड़फंडिंग (वेबसाइटों द्वारा प्रस्तावित वित्त पोषण का नया स्रोत)
एक सफल प्रमोटर लाभ प्राप्त करने के बाद बहुत समृद्ध हो सकता है, लेकिन जोखिम कभी-कभी भारी होते हैं, खासकर जब आर्थिक स्थितियां अस्थिर होती हैं। इसकी परिसंपत्तियों की कम तरलता भी प्रमोटर वित्तपोषण के बाहरी स्रोतों पर निर्भर करती है जो कभी-कभी बहुत नाजुक होती है। अचल संपत्ति डेवलपर्स के बीच दिवालिया होने का एक आम कारण तरलता की कमी है।

रियल एस्टेट विकास प्रक्रिया
यद्यपि अचल संपत्ति के विकास की प्रक्रिया इमारत के प्रकार और परियोजना के अनुसार भिन्न होती है, लेकिन यह माना जा सकता है कि यह निम्नलिखित चरणों का पालन करता है, लगभग कालक्रम क्रम में:

बाजार अनुसंधान
साइट चयन / व्यवहार्यता विश्लेषण
उचित परिश्रम / प्रो फॉर्मा प्रारंभिक
संपत्ति या एक साधारण खरीद विकल्प प्राप्त करना
परियोजना वास्तुकला / विस्तृत समर्थक फॉर्म
बिल्डिंग परमिट प्राप्त करना, संशोधन ज़ोनिंग, परमिट
प्री-किराया
वित्त / समर्थक फॉर्म फाइनल
ईमारत
विपणन (पूरी तरह से या इकाइयों में इमारत किराए पर या बेचना)
प्रबंधन (जब इमारत संरक्षित है)

निर्माण
निर्माण आमतौर पर संपत्ति खरीदने और विकसित करके किया जाता है। विकास के हिस्से के रूप में, आर्किटेक्ट की योजना से निर्माण कार्य के लिए आधिकारिक अनुमोदन से सभी निर्माण कार्य शुरू किए जाते हैं। स्वयं निर्माण सेवाओं को आमतौर पर प्रदान नहीं किया जाता है। विकसित आवासीय इकाइयों को पूरी तरह से बेचा जाता है। स्टोरेज बिल्डिंग में, डेवलपर निर्माण प्रक्रिया से पहले या उसके दौरान इकाइयों को बेचने के लिए विकसित और बनाता है। आदेश निर्माण में, केवल खरीद समझौते पर हस्ताक्षर करने के साथ डेवलपर संचालित होता है। संपत्ति डेवलपर का लाभ जीवित स्थान और बिक्री की कीमतों के उत्पादन की कुल लागत के बीच अंतर के रूप में गणना की जाती है।

टर्नकी अनुबंध इसलिए है क्योंकि अचल संपत्ति बेची जाती है, नोटरी करने के लिए नोटरी।

चूंकि डेवलपर ग्राहक का एकमात्र अनुबंध भागीदार है, इसलिए कारीगरों और कंपनियों के साथ ग्राहक का सीधा वोट आवश्यक नहीं है और दूसरी तरफ डेवलपर की सहमति और सहयोग के साथ ही संभव है।

डेवलपर अनुबंधित रूप से सहमत दायित्वों के उचित निष्पादन के लिए क्रेता के लिए ज़िम्मेदार है और यह सुनिश्चित करना चाहिए कि निर्माण अवधि के दौरान या वारंटी अवधि के दौरान होने वाले किसी भी दोष का उपचार किया जाए।

एक डेवलपर या निर्माण अनुबंध के समापन के अलावा, यह भी कल्पना की जा सकती है कि एक खरीदार एक मानक खरीद अनुबंध के साथ डेवलपर से पहले से ही पूर्ण (जैसे पुरानी इमारत) या अर्द्ध तैयार वस्तु (विकास घर) प्राप्त करता है। बाद के मामले में, खरीदार अपने खर्च और जोखिम पर पूरा होने पर ले जाता है।