住宅協同組合、協同組合、または住宅会社（特にフィンランド）は、法人、通常協同組合または法人であり、1つまたは複数の居住用建物からなる不動産を所有しています。 それは住宅所有の一種である。 住宅協同組合は、戸建て住宅所有、コンドミニアム、賃貸借などの他の居住契約とは異なる多くの特性を持つ独特の住宅所有形態です。
法人はメンバーシップに基づいており、協同組合の株式購入によってメンバーシップが付与されます。 法人の各株主には、1つの住宅部門を占有する権利が与えられます。 住宅協同組合の主な利点は、メンバーの資源をプールして購買力を活用し、住宅所有に関連するすべてのサービスと製品のメンバー1人当たりのコストを下げることです。
たとえば、フィンランドの住宅会社ではなく、住宅協同組合のもう一つの重要な要素は、選出された代理人を通じて、他の形態の住宅所有とは異なり、誰が組合に住むことができるかを選別することです。
住宅組合は、非所有（非持分または継続）および所有（持分または地層と呼ばれる）という2つの一般的な在留期間カテゴリに分類されます。 非公平協同組合では、居住権は賃貸借契約に類似した賃貸借契約の条件に従って付与されることがあります。 株式協同組合では、占有権は、タイトルに登録された購入契約および法的手段によって授与されることがあります。 法人の定款および定款ならびに占有契約は、協同組合の規則を規定しています。
また、協同組合という言葉は、有料のメンバーが寝室を占有し、協同組合が所有する家の共同資源を共有する権利を得る非共有資本協同モデルを表すためにも使用されます。 これは、米国全土の一部の大学および大学の共同体での学生協同組合の場合に当てはまります。
法的地位
法的実体として、協同組合は、他の企業と契約したり、個人を雇い、保守請負業者や建物管理者などのサービスを提供することができます。 また、ボランティアが電気を保守するなどしたくない特定のことに対処するために、マネージャーや介護者などの従業員を雇うこともできます。 しかし、多くの住宅協同組合が自発的に活動するように努めているため、できるだけ多くの作業がメンバーによって完了されている。
非持分組合および限定持分組合では、組合の株主は不動産を所有するのではなく、不動産を所有する法人の株式を所有しています。 協力的所有権は、人々が個々のユニットを所有しているコンドミニアムとはかなり異なり、誰が他のユニットに移動するかはほとんど分かりません。 このため、ほとんどの管轄区域では、企業を規制する法律と同様に、共同作業の仕方や株主の権利と義務を規制するための別法が制定されています。
所有
各居住者または居住者の家庭には、協同組合の会員資格があります。 非公平協同組合では、メンバーは、「占有契約」に概説されているように、住宅協同組合内の特定のスイートに対する占有権、または本質的にはリースである「専有リース」を有する。 所有協同組合では、占有権は譲渡権によって購入者に移転される。
住宅協同組合はすべての不動産や住宅の所有権を保持しているため、維持管理、修理、交換の費用がかかります。 これにより、メンバーはその作業のコストと負担から解放されます。 その意味で、住宅協同組合は賃貸住宅の家主のようなものです。 しかし、共同生活のもう一つの特徴は、それが非営利であることです。そのため、利益を生み出すことなく、コストをかけて作業が行われます。
いくつかのケースでは、協同組合はRochdale Principlesに従っており、各株主は1つの投票権しか持たない。 ほとんどの協同組合は、所有者の投票数がその人が所有する株式の数に結びついている限定株式会社に組み込まれています。 どのような形式の投票が採用されても、協同組合の運営組織である取締役会（存在する場合）の代表者を決定するために、株主の選挙を行う必要があります。 取締役会は、一般的に、協同組合の財務要件および持続可能性を含む事業の決定に責任を負う。 政治は協同組合によって異なり、メンバーの要望に大きく依存しますが、理事会の過半数の賛成投票がビジネス上の意思決定に必要であるという原則です。
管理
大規模な共同作業では、通常、組合のメンバーは、株主の中から取締役会を一般的な会議、通常は年次総会で選任する。 小さな共同作業では、全員がボードに座ります。
住宅協同組合の取締役会は、メンバーシップによって選出され、財産のガバナンスにおける声と表現を提供する。 ルールは委員会によって決定され、会員の平和な所持を確実にするためにコミュニティで発生する問題に柔軟に対応します。
ファイナンス
住宅協同組合は、通常、事実上非営利である。なぜなら、通常、収入の大部分は常住住民（正式法人であれ、株主であれ）が支払う賃料であり、常にそのメンバーであるからである。 資産の交換のための資金を確保するなどの運用上の要件を除き、意図的な剰余金の創出には何の意味もありません。これは単にメンバーが支払った賃料が費用よりも高く設定されていることを意味します。 （ただし、住宅協同組合が、住宅価格を相殺するために余剰所得を生み出す子会社事業など、他の収入資産を所有することは可能性が高いが、通常、住宅賃料は通常追加収益を補うために削減されました。）
新しい共同作業は、多くの場合、すべての株式が売却されたときに組合から辞任する建築業者によって設立されます。 住宅協同組合を最初から始めることは比較的困難です。例えば、建物や建物の建物を建てるなどのアイディアがあれば、通常、金融機関が保証を求める重要な住宅ローンを取るためです責任の また、基本的な組織の方針を確立するための時間と先見の明示とともに、設計と施工を構成するためにメンバーが1年以上かかる場合もあります。 これらの種類のスキルは、しばしば既存の住宅に圧力をかけている無作為なグループで利用できることはまれです。 密接に関連する住宅団体のグループを編成する方がやや簡単かもしれません。 この機会は、例えば、既存のマンションの所有者がそれを販売しようとしている場合に発生する可能性があります。
建物のライフサイクルでは、資産の交換（資本修繕）には多額の資金が必要です。これはさまざまな方法で取得できます。 新株予約権（旧賃貸単位）を新株主に売却する。 埋蔵量を引き出す。 無担保ローン。 営業黒字。 株主と新株の間のユニットの売却手数料、既存の抵当権の増加。
例えば、ジョン・レノン（John Lennon）は、住宅協同組合であるダコタに住んでいて、ニューヨーク市のほとんどのアパートは、借りたものではなく、所有しているもののほとんどが、協同組合を通じて保有されていますコンドミニアム契約よりも。
市場レートおよび限定株式共同オペ
住宅協同株価の主な種類には、市場金利と限定株式の2種類があります。 市場レートでは、公開市場で株価が上昇することが許され、株主は、市場を出ようとするときに市場が負うどんな価格でも売ることができる。 したがって、多くの場合、市場価格はマンションを所有することと財務的に似ていますが、多くの場合、協同組合が住宅ローンを運ぶ可能性があり、その結果マンションよりもはるかに高い月額料金がマンションに支払われることになります。 しかしながら、一般に、比較対象のユニットの購入価格は、はるかに低い。
限られた資本では、雇用契約には、売却時の株式の価格設定に関する規則があります。 限られた資本の背後にある考え方は手頃な価格の住宅を維持することです。 限定株式モデルのサブセットは、非常に低い購入価格（賃貸保証金に匹敵する）と賃貸料の代わりに月額料金で、賃貸に非常によく似たノー・エクイティー・モデルです。 売れたときに、それは非常に低い購入価格です。
国別
フィンランド
フィンランドでは、住宅会社の株式を保有することは、不動産および住宅所有の共通の形態です。 フィンランドのアパートを所有することは、通常、住宅会社の株式を所有することを意味します。 ある種の株式の所有権は、会社が所有する建物の特定の部分を使用する権利を付与します。
厳しいRochdale原則に従った少数の共同作業を除いて、すべてのフィンランド住宅協同組合は、（非営利）有限責任会社（フィンランド：asunto-osakeyhtiö、スウェーデン：bostadsaktiebolag）シェアは通常アパートの1平方メートルを表しますが、アパート全体を表す場合もあります。 住宅会社は特定の種類の法人としてフィンランドの法律によって規制されています。
住宅会社の株式は通常、オープンマーケットで取引され、ほとんどの場合不動産業者を通じて取引されます。 株式を購入するには、取締役会の承認は必要ありません。 既存の株式保有者には、既存の株式保有者にはプリエンプションの権利、すなわち設定された市場価格で株式を購入する権利があります。
通常、株主が協同組合に居住する必要はありません。 賃貸マンションを所有することは、貯蓄と民間投資の共通の形態です。 同一の協同組合に複数のアパートの株式を保有することに対する規定がある場合があります。
最初の住宅協同組合は、1900年頃に建設されたもので、その多くはKatajanokkaのヘルシンキ地区にあり、ロマンチックなユーゲントスタイルで建てられています。 当初、多くの協同組合が将来のメンバー自身によって設立されました。多くの場合、同じ取引の労働者や職人です。 1920年代には、プロの不動産開発者の事業が共同設立となりました。 第二次世界大戦後、全国的に非営利の開発組織が結成され、政府が提供するローン（ARAVA）システムが導入されました。 住宅ローンのある住宅会社の株式の売却は、50年間限られた株式ルールによって制限されていたが、株式の価格は指数によって制限されていた。
住宅会社のフィンランドのモデルは、フィンランドの移民によって1918年にフィンランドのフィンランド・ホーム・ビルディング・アソシエーション（ブルックリン、ニューヨーク州）のフィンランド・ホーム・ビルディング・アソシエーションが開始されたこともあり、近代的な米国の共同作業の基盤ともなりました。
フランス
2013年にはパリの革新的な住宅協同組合であるLa Maison des Babayagasの開設が世界的な注目を集めました。 それは自己啓発コミュニティとして形成され、市の政府、特に女性の高齢者のための財政援助で建設されました。 長年の計画を経てモントルイユのパリ郊外に位置し、他のアパートと同じように見えます。 高齢者は積極的に注意を喚起し、お互いを助けて、養護施設から離れたままにします。
ババヤガ協会の目的は、（1）自己管理型、階層なし、監督なしの高齢者女性のための革新的な居住地を創造して開発することです。 （2）財政および日常生活に関して、団結した集団; （3）参加型民主主義の精神で、コミュニティ/都市への開放と相互交流を通して、政治的、文化的、社会的生活に従事する市民的市民的な生活、 （4）Babayagasの家の生活憲章で表現された価値観と行動に沿った、生命のすべての面で生態学的なもの。
一般に、協会の活動は、上記の目的、特に高齢者の知識大学（UNISAVIE：Universitédu savoir des vieux）と呼ばれる人気のある団体の発展と、他の生活場所を促進する動きの開始に結びついている同様のネットワークに編成されています。
コミュニティ憲章は、プライバシーに対する期待を示しています。 各アパートメントは独立型です。 毎月の会議は、建物の最適なルーチンを保証し、各人が完全に自由に表現に参加できるようにします。 計画は、決議を可能にするために最終的な紛争の原因の最底辺に達するのを助けるメディエイターのルーチン介入を設定する。
パリの協同組合の成功は、いくつかのカナダの草の根グループにシニア住宅イニシアチブで同様の価値を採用するよう促しました。 これらの価値には、自律性と自己管理、連帯と相互扶助、市民参加、生態学的責任が含まれます。
ドイツ
19世紀の工業化では、ドイツで多くの住宅組合が設立されました。 現在、2,000以上の住宅組合があり、ドイツには200万人以上のマンションと300万人以上の会員がいる。 公共住宅協同組合は、GdW Bundesverband deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen（ドイツ住宅連盟および不動産企業登録団体連邦連合）で組織されています。
インド
インドでは、ほとんどの「フラット」は完全に所有されています。 すなわち、個々のフラットのタイトルは別々です。 メンテナンスやその他の建物のニーズを管理するために、通常、統治機関/社会/協会が存在します。 これらは米国のマンションビルに匹敵します。 建物を支配する法律、運営体制、建物内の平らな面がどのように移転するかは州ごとに異なります。
特定の建物は、「共同住宅協会」として組織されています。実際には、協同組合ではなく、協同組合で共有されています。 この構造は過去に非常に普及していましたが、最近はあまり一般的ではありません。 ほとんどの州では、協同住宅協会（Cooperation Housing Societies）を統括する法律があります。
オランダ
オランダには住宅協同組合と考えることができる2つの非常に異なる組織があります。
住宅法人
住宅法人（woningcorporatie）は、所得の低い人のために賃貸住宅の建設と維持に専念する非営利団体です。 最初の住宅会社は、19世紀後半から小さな協同組合として始まりました。 世界で初めての団体であるVAK（「労働者階級のための協会」）は1852年にアムステルダムで創設されました。 オランダの2.4〜2.5百万のアパートは、住宅会社によって賃貸されています。つまり、家屋（アパートと住居）の合計の30％以上です。
所有者協会
1つの建物に個別に所有されているマンションがある場合は、オランダの法律によって、（家）所有者協会（Vereniging van Eigenaren、VvE）が設立されます。 メンバーは法的に自分のアパートの所有者ですが、建物全体のメンテナンスのために協会で協力しなければなりません。
フィリピン
フィリピンでは、テナント所有者協会が新しいアパートを購入する手段としてよく使用されています。 協同組合が創設されるとき、それは財産を購入するのに必要なローンの大部分をとります。 これらの融資は一定期間（通常20-30年）の間に払い戻され、これが行われると協同組合は分散され、アパートはマンションに転換されます。
スカンジナビア
テナント所有者協会（スウェーデン：bostadsrättsförening、ノルウェー語：borettslag、デンマーク語：andelsboligforening）は、スカンジナビア諸国（スウェーデン、デンマーク、ノルウェー）が所有するプロパティの共同所有権の一種その協同組合は、組合員によって所有されている。 各メンバーは、アパートの面積に比例した割合で協会に所属しています。 メンバーは、アパートを表すテナント所有権が必要です。ほとんどの場合、住所に永住します。 主に所有権の条件に関するいくつかの法的な違いがあります。
テナント所有者団体は19世紀に設立され、もともとは英国に拠点を置くコンセプト（建物組合）でした。 既存のテナント所有株式の市場価格はしばしば非常に高く、通常は元の株式価格よりもはるかに高い。
スウェーデン
スウェーデンでは、人口の16％が住宅協同組合のアパートに住み、25％は賃貸マンション（若者と移民の間でより一般的）に住み、50％は私有の一世帯の家庭に住む（子供がいる家族の間でより一般的）残りは学生寮や高齢者の家などの他の形態で暮らしています。
住宅協同組合（bostadsrättsförening）のメンバーシップは、協会の株式所有者に付与され、無制限の時間にその株式に対応するアパートに住む権利（bostadsrätt）を与えます。 株式は公開不動産市場で売買することができます。 これは、国の住宅所有の主な形態の1つであり、住宅協同組合のメンバーは一般に、アパートを所有するのと同じである（アパートとは対照的に）。 最も一般的な物理的/法的形式は、協同組合によって保有されている保有地のブロックです。
各住宅協同組合には独自の細則があります。 メンバーは、今年度中に協力を管理する責任を取る取締役会を選出する住宅協同組合で年次会合を開催する。 ほとんどの通常の規模の協同組合では、役員は住民の間で募集されます。 取締役会は月額料金を設定し、適切な行政手続を確保し、財産を良好な状態に保ち、必要に応じて大規模な改修プロジェクトを開始する可能性がある。 理事会は、新会員の退会と新会員の入会に関する決定を下す必要があるため、会員が他の誰かに協同組合の株式を売却した場合にも関与する（一部の例外を除き、申請者の国籍、所得または富は、入国を拒否する有効な理由ではない）。 理事会は、個人会員が大規模な改築プロジェクトを開始したい場合や、アパートを非会員に貸し出す場合にも関与します。
住宅協同組合はスウェーデンの法律で規制されている特別法人です。 それは、企業としての簿記と年次報告書の発行という同じ義務を持ち、必要に応じて不動産の抵当権を取ることができます。 さらに、各メンバーは、彼の買収資金を調達するために、彼の控訴裁判所で抵当権を取るかもしれません。 メンバーが協同組合に支払う毎月の手数料は協同組合の運営費と財政支出をカバーすることを意図している。 スウェーデンの協同組合の財政状況は大きく異なり、ごくまれに協同組合が倒産する可能性もあります。 倒産が発生した場合、その物件は売却され、残った資産はメンバー（テナントとして滞在することも、新しい協同組合を設立しようとする者）に移転されます。
既存の不動産では、テナントが一緒に住宅協同組合を形成し、所有者に不動産を購入する提案をすることがあります。 そのような協同組合が形成されると、それは所有者が販売したいと望むなら自動的に最初の将来の買い手になる。 買収は、資本（すなわち、メンバーが支払う「ステークス」）と銀行ローンの組み合わせによって資金調達されます。
住宅協同組合が最初から所有する予定の物件では、建設会社（HSB、Riksbyggen、SBCなどの非営利団体、PEAB、Veidekke、Skanskaなどの営利開発者のいずれか）が通常通り建物が建てられたときに協同組合を形成し、次に異なるアパート（すなわち、組合の株式）を固定価格で販売する。 すべてのアパートメントが売却されると、新メンバーはその財産の責任を引き受け、自身の取締役会を選出します。
スイス
スイスでは、全住宅の5.1％が協同組合に加入しています。 Schweizerischer Verbandfürdas Wohnungswesen（スイス協同組合連合）は約1,500軒の住宅協同組合を代表し、約160,000の住宅団体を代表しています。
イギリス
住宅協同組合は英国では珍しく、住宅ストックの約0.1％を占めています。
ほとんどは都市部を拠点とし、メンバーが自らその物件を眺める手頃な価格の共有施設で構成されています。 待ち合わせリストは、住宅協同組合の希少性のために非常に長くなることがあります。 いくつかの分野では、申請手続は、審議会住宅申請システムに統合されている。 イギリスとスコットランドの法律は異なります。 協同組合の連合は、英国の住宅協同組合に関する情報を提供し、それらを設定するためのガイドを公表しました。 Shelterウェブサイトは住宅に関する情報を提供し、イングランドとスコットランドに固有の情報を持っています。
カタリストコレクティブは、英国における協同組合の開始に関する情報を提供し、住宅団体の法的構造について説明します。 ラジカルルートは、住宅協同組合のセットアップ方法に関するガイドを提供します。
学生住宅組合
学生の生活費と宿泊施設の質を高める要因は、既存の北米学生住宅協同組合に触発された英国内の学生住宅協同組合および北米生徒協同組合を通じた活動につながりました。 エジンバラ学生住宅協同組合およびバーミンガム学生住宅協同組合が2014年に開設され、シェフィールド学生住宅協同組合が2015年に開設されました。既存のすべての学生住宅協同組合は、学生協力のメンバーです。