부동산 개발

부동산 개발 또는 부동산 개발은 기존 건물의 보수 및 재 임대에서 원시 토지 매입 및 개발 된 토지 또는 소포의 판매에 이르기까지 다양한 활동을 포함하는 비즈니스 프로세스입니다. 부동산 개발업자는 아이디어를 종이에서 부동산으로 전환하여 이러한 모든 활동을 조정하는 사람과 회사입니다. 많은 개발자들이 건설 프로세스를 관리하지만 부동산 개발은 건설과 다릅니다.

개발자는 토지를 구입하고 부동산 거래에 자금을 제공하며 건축가가 프로젝트를 세우고 건설, 상상, 통제 및 개발 프로세스를 처음부터 끝까지 조율 할 수 있도록합니다. 개발자는 대개 부동산의 창출 또는 혁신에 가장 큰 위험을 감수하며 가장 큰 보상을받습니다. 일반적으로 개발자는 토지를 구입하고 건물의 마케팅을 결정하며 건축 프로그램과 디자인을 개발하고 필요한 공적 승인과 자금 조달을받으며 건축물을 건축하고 임대, 관리 및 궁극적으로 판매합니다.

때때로 부동산 개발업자는 프로세스의 일부만 수행합니다. 예를 들어, 일부 개발자는 부동산을 구매하고 계획과 허가를받은 부동산을 계획 가격으로 빌미로 판매하기 전에 승인 된 계획과 허가를받습니다. 또는 빌더 인 개발자는 계획 승인을 얻지 못할 위험이 없도록 즉시 계획 및 허가가있는 자산을 구매할 수 있으며 즉시 개발시 건설을 시작할 수 있습니다.

개발자는 건축가, 도시 계획가, 엔지니어, 측량 자, 검사관, 계약자, 변호사, 임대 대리인 등이 과정의 각 단계에서 많은 다른 사람들과 함께 일합니다. 영국의 도시 및 국가 계획 컨텍스트에서 ‘개발’은 다음과 같습니다. 1990 년 도시 및 국가 계획법에 정의되어있다.

발기인의 유형
프랑스에서는 토지 개발자와 부동산 개발업자간에 용어의 구별이 없습니다. 두 가지 활동은 내용을 고려해 볼 때 구분할 수 있지만 실제로는 어깨를 문질러 주며 종종 동일한 운영자가 연습합니다.

토지 개발업자는 대개 도시 외곽 지역에서 일반적으로 방대한 양의 빈 제비를 인수하고 세분을 통해 세분화 한 다음 건설을위한 필요한 인프라 (도로, 수로, 하수구 등)를 설치하여 개량합니다. 필요한 지방 권한 변경을 얻는다. 그런 다음 개발자는 장기간이 아닌 즉각적인 이익을 위해 서비스가 완료된 토지 구획을 판매 할 때 토지 개발업자로 간주 될 수 있습니다.
부동산 개발업자는 빈 곳, 개량 된 (또는 서비스되거나 서비스 된) 토지 또는 재개발이 필요한 다른 건설 된 부동산을 취득하고 (대량 또는 분할 된) 임대 또는리스 임대 목적으로 하나 이상의 건물을 건설합니다.
부동산 개발업자는 종종 전직 변호사 나 부동산 중개인이 주도하는 작은 구조입니다. 그들은 소수의 직원과 동등한 자산을 동원합니다. 요즘 은행은 프로젝트 자금을 조달하기 위해 자체 자금의 20 %를 필요로합니다. 그러나 그들은 대출 기관으로부터 필요한 융자를 찾을 수있는 능력이 있습니다. 이 금융 시설 및 새로운 프로젝트의 시작은 예상되는 공간 범주의 부동산 시장 조건과 개발자가 접근 한 잠재 구매자 및 / 또는 임차인의 재정적 힘에 달려 있습니다. 신규 건설 또는 대규모 개조 / 재개발의 경우, 개발업자는 투자의 성공적인 완료에 대한 위험을 최소화하기 위해 해당 유형의 빌딩 및 시장에 대해 대금업자가 충분하다고 간주하는 임대 전 단계 (예약)를 입증해야합니다.

일부 개발자는 자체 건축, 건축 또는 재산 관리 서비스를 제공하지만 대부분 계약을 통해 이러한 작업을 하도급합니다.

신임장
부동산 개발 프로세스의 여러 측면에서는 부동산 중개인 또는 판매 대리인의 역할을 수행하는 것과 같은 지역 또는 주 라이센스가 필요합니다. 부동산 개발업자는 전문 직업인이 아니므로이 용어를 상표로 인정하거나 보호하는 학교 나 단체는 없습니다. 전통적인 부동산 채널을 통해 마케팅 속성에 관여하는 일부 부동산 개발자는 SIOR와 같은 비즈니스 연결에 참여하기로 결정합니다.

개발 필드 입력 경로
부동산 개발의 성공으로 이어지는 단 하나의 길은 없습니다. 개발자는 건설, 도시 계획, 대출, 건축, 법률 및 회계 등 다양한 분야에서 왔습니다. MRED (Master of Real Estate Development) 학위를 수여하는 최근의 전문 프로그램도 이용할 수 있습니다. 부동산 개발 대학원 프로그램은 부동산 업계에서 가장 포괄적 인 교육입니다. 기타 정식 교육에는 MSRE (Master of Science in Real Estate) 또는 MBA 과정이 포함됩니다.

개발을위한 조직
개발 팀은 여러 가지 방법 중 하나로 결합 될 수 있습니다. 극단적 인 경우, 대기업에는 아키텍처에서 엔지니어링에 이르는 다양한 서비스가 포함될 수 있습니다. 스펙트럼의 다른 끝에서 개발 회사는 필요할 때마다 각 회사의 다른 회사 및 전문가와 고용하거나 계약하는 직원 한 명과 직원으로 구성 될 수 있습니다.

복잡한 개발 프로젝트에 내재 된 환경, 경제적, 사적, 물리적 및 정치적 문제를 해결하기 위해 전문가 팀을 구성하는 것이 중요합니다. 개발자의 성공은 일련의 상호 연관된 활동을 효율적으로 그리고 적절한시기에 조정하고 이끌 수있는 능력에 달려 있습니다.

개발 프로세스에는 많은 전문가의 기술이 필요합니다. 건축가, 조경가, 토목 기사 및 사이트 기획자가 프로젝트 설계를 처리합니다. 수요와 프로젝트의 경제를 결정하는 시장 컨설턴트; 계약 및 정부 승인을 처리 할 변호사; 환경 컨설턴트 및 토양 엔지니어가 현장의 물리적 한계 및 환경 영향을 분석합니다. 측량사 및 소유권자는 부동산에 대한 법적 설명을 제공해야합니다. 융자 기관은 융자를 제공해야합니다. 프로젝트의 일반 계약자는 건축 계획을 실행하기 위해 하청 업체를 고용합니다.

토지 개발
잠재적 개발을 위해 미사용 토지를 구입하는 것을 때로는 투기 개발이라고합니다.

토지의 세분은 공동체가 개발되는 주요 메커니즘이다. 기술적으로 세분은 원시 토지를 개발 된 토지로 전환하기 위해 개발자가 취해야 할 법적 및 물리적 단계를 설명합니다. 세분은 도로, 배수 시스템, 수도, 하수도 및 공공 시설을 포함하여 인프라의 외관, 토지 이용 및 인프라를 결정하는 커뮤니티 성장의 중요한 부분입니다.

토지 개발은 가장 큰 위험을 초래할 수 있지만, 승인 및 인프라에 대한 공공 부문에 의존하고 있으며 긍정적 인 현금 흐름이없는 긴 투자 기간을 포함하기 때문에 가장 수익성이 높은 기술이 될 수 있습니다.

하위 분할이 완료된 후 개발자는 대개 창고 또는 쇼핑 센터와 같은 용도로 주택 건설업자 또는 기타 최종 사용자에게 토지를 판매합니다. 어쨌든 지능형 정보 도구를 사용하면 주택 개발 업체 또는 소매 업체가 새로운 개발을 둘러싼 고객 유형의 인구 추세 및 인구 통계 학적 구성을 모델링하여 이러한 개발자의 위험을 완화 할 수 있습니다.

재정 측면
부동산 개발은 유동성에 크게 의존합니다.

부동산은 본질적으로 비싸고 비활성 액체입니다. 구매 비용이 비싸 판매가 어렵습니다. 부동산 개발 과정에서 개발자는 토지를 취득하고 개선 비용 (경비) 및 프로젝트 수행에 필요한 많은 컨설턴트의 비용 (소프트 비용)을 지불해야합니다. 비용이 높기 때문에 판매가 순식간에 끝나지 않고 투자 수익률이 지연됩니다. 부동산 개발은 재정적으로 위험합니다. 개발자의 업무 중 상당 부분은 위험 관리입니다.

상당한 초기 투자를 감안할 때 대부분의 부동산 개발 프로젝트는 높은 차입 비율 (레버리지 효과)로 조달됩니다. 이것은 잠재적 이익을 증가 시키지만 위험을 유동성에 곱합니다. 계약금이 최소로 감소되고 부채 상환을 충당하기에 충분한 현금 흐름을 창출하기 시작하면 프로젝트는 더 수익성이 높습니다. 초기에 감지 된 시장 기회가 사라질 수 있기 때문에 건물을 계획하고 건설하는 것이 긴 경우 더 위험 할 것입니다.

부동산 프로젝트를 융자하는 방법에는 여러 가지가 있지만 대부분의 금융 패키지는 다음과 같은 출처를 사용합니다.

개인 투자자 (연금 기금, 보험 회사, 부유 한 개인, 합작 투자 등)
공공 투자 (시민 사회 부동산 투자, 행동 공개, 공공 – 민간 파트너십 등)
민간 부채 (대출, 담보 대출, 건설 대출 등)
공공 부채 (재개발 론 등)
민간 보조금 (비영리 단체 등)
공공 보조금 (도시 재생 보조금, 저비용 주택 세액 공제, 세액 공제, 문화 유산 보호 보조금 등)
형평 (승자의 다른 건물에서 현금 사용)
종속
crowdfunding (웹 사이트에 의해 제안 된 자금의 새로운 소스)
성공한 발기인은 이익을 감안할 때 매우 풍부해질 수 있지만 위험은 때로는 엄청납니다. 특히 경제 상황이 불안정 할 때 특히 그렇습니다. 자산의 유동성이 낮기 때문에 외부 자금 조달 원에 따라 발기인이 달라 지기도합니다. 유동성 부족은 부동산 개발업자들 사이에 파산의 흔한 원인입니다.

부동산 개발 프로세스
부동산 개발 프로세스는 건물 유형과 문제가되는 프로젝트 유형에 따라 다르지만, 대략 다음과 같은 단계를 거쳐 이루어진 것으로 볼 수 있습니다.

시장 조사
현장 선택 / 타당성 분석
실사 및 임시 예비 심사
부동산 구입 또는 간단한 구매 옵션
프로젝트 아키텍처 / 자세한 프로 포마
건축 허가 취득, 지역 제 정비, 허가
사전 고용
재무 / 최종 견적
건물
마케팅 (전체 또는 단위로 건물을 임대 또는 판매)
관리 (건물이 보존 될 때)

구성
건설은 일반적으로 부동산 구매 및 개발을 통해 이루어집니다. 개발의 일환으로 모든 건축 작업은 건축가의 계획에서 공식 승인을 받아 건설 작업에 이르기까지 위임됩니다. 건물 서비스는 일반적으로 제공되지 않습니다. 개발 된 주거 단위는 완전히 판매됩니다. 저장 건물에서 개발자는 건설 프로세스 전 또는 도중에 장치를 개발하고 건설합니다. 주문 구축에서는 구매 계약서에 서명 한 개발자 만 작동합니다. 부동산 개발업자의 수익은 생활 공간을 창출하는 총 비용과 달성 된 판매 가격 간의 차이로 계산됩니다.

턴키 계약은 부동산 공증인 공증인이 판매되기 때문입니다.

개발자는 고객의 유일한 계약 파트너이기 때문에 공예 가나 회사에 대한 고객의 직접 투표는 필요하지 않으며 다른 한편으로는 개발자의 동의와 협력을 통해서만 가능합니다.

개발자는 구매자가 계약 상 합의 된 의무를 적절히 이행 할 책임이 있으며, 공사 기간 또는 보증 기간 내에 발생한 결함을 시정해야합니다.

개발자 또는 건설 계약 체결 외에도 구매자가 표준 구매 계약을 통해 개발자로부터 이미 완성 된 (예 : 오래된 건물) 또는 반제품 (개발 하우스)을 인수 할 수 있다고 생각할 수 있습니다. 후자의 경우, 구매자는 자신의 비용과 위험으로 완료를 인계합니다.