Развитие недвижимости

Развитие недвижимости — это бизнес-процесс, охватывающий деятельность, которая варьируется от реконструкции и перепродажи существующих зданий до покупки сырой земли и продажи развитой земли или посылок другим. Застройщики — это люди и компании, которые координируют все эти мероприятия, превращая идеи из бумаги в недвижимость. Развитие недвижимости отличается от строительства, хотя многие разработчики также управляют процессом строительства.

Разработчики покупают землю, финансируют сделки с недвижимостью, строят или строители создают проекты, создают, представляют, контролируют и организуют процесс развития от начала до конца. Разработчики обычно подвергаются наибольшему риску при создании или обновлении недвижимости — и получают наибольшие награды. Как правило, разработчики приобретают земельный участок, определяют маркетинг собственности, разрабатывают строительную программу и проектируют, получают необходимое государственное одобрение и финансирование, строят структуры, арендуют, управляют и в конечном итоге продают их.

Иногда разработчики недвижимости будут выполнять только часть процесса. Например, некоторые разработчики используют свойство и получают одобренные планы и разрешения, прежде чем продавать недвижимость с планами и разрешениями застройщика по более высокой цене. В качестве альтернативы разработчик, который также является застройщиком, может приобрести недвижимость с планами и разрешениями на месте, чтобы они не имели риска не получить одобрение планирования и немедленно приступить к строительству.

Разработчики работают со многими разными партнерами на каждом этапе этого процесса, включая архитекторов, градостроителей, инженеров, геодезистов, инспекторов, подрядчиков, юристов, лизинговых агентов и т. Д. В контексте планирования городов и стран в Соединенном Королевстве «развитие» определенных в Законе о городском и страновом планировании 1990-х годов.

Типы промоутеров
На французском языке нет терминологического различия между разработчиком земли и разработчиком недвижимости. Эти два вида деятельности можно отличить, если учесть их содержание, но на практике тянуть плечи и даже часто практикуется одним и тем же оператором.

Земельный застройщик, типичный для окраин городов, обычно приобретает огромные свободные участки и подразделяет их через подразделение, а затем улучшает их, устанавливая необходимую инфраструктуру для строительства: улицу, водопровод, канализацию и т. Д. Он также иногда участвует в случае необходимости внесения изменений в зонирование местных органов власти, которые могут потребоваться. Когда разработчик затем продает обслуживаемые, готовые к строительству земельные участки для немедленной прибыли, а не долгосрочные, он может считаться застройщиком.
Разработчик недвижимости приобретает свободные участки, улучшенную (или обслуживаемую или обслуживаемую) землю или любое другое построенное имущество, которое требует перепланировки и строит одно или несколько зданий с целью продажи (навалочные или разделенные) или аренды.
Девелоперы недвижимости часто представляют собой небольшие структуры (во главе с бывшими юристами или посредниками в сфере недвижимости): они мобилизуют мало сотрудников и немного капитала. В настоящее время банкам требуется 20% собственных средств для финансирования проекта. Однако у них есть возможность найти необходимое финансирование у кредитных организаций. Этот механизм финансирования и, следовательно, запуск нового проекта зависят от условий рынка недвижимости в прогнозируемой категории пространства и финансовой устойчивости потенциальных покупателей и / или арендаторов, к которым обращается разработчик. В случае нового строительства или капитального ремонта / реконструкции разработчик должен доказать уровень аренды (резервирование), который кредиторы считают достаточным для типа здания и рынка, чтобы минимизировать риск успешного завершения инвестиций.

Некоторые разработчики имеют свои собственные услуги по архитектуре, строительству или управлению недвижимостью, но большинство субподрядных работ работает по контракту.

полномочия
Многие аспекты процесса развития недвижимости требуют локального или государственного лицензирования, например, выступать в качестве посредника по недвижимости или агента по продаже недвижимости. Разработчик недвижимости не является профессиональным назначением, нет школ или ассоциаций, которые признают или защищают этот термин как товарный знак. Некоторые девелоперы недвижимости, часто занимающиеся маркетинговой деятельностью через традиционные каналы недвижимости, предпочитают присоединяться к бизнес-ассоциациям, таким как SIOR.

Пути для ввода поля разработки
Ни один путь не ведет автоматически к успеху в развитии недвижимости. Разработчики исходят из множества дисциплин: строительство, градостроительство, кредитование, архитектура, юриспруденция и бухгалтерский учет, среди прочих. Также доступны последние специализированные программы, которые присуждают степень магистра развития недвижимости (MRED). Выпускные программы по развитию недвижимости — это наиболее полное образование в сфере недвижимости. Другое формальное образование включает в себя Магистра наук в сфере недвижимости (MSRE) или MBA.

Организация для развития
Команда разработчиков может быть объединена одним из нескольких способов. С одной стороны, крупная компания может включать в себя множество услуг — от архитектуры до инженерной. На другом конце спектра компания по разработке может состоять из одного принципала и нескольких сотрудников, которые нанимают или заключают контракты с другими компаниями и специалистами для каждой службы по мере необходимости.

Крайне важно собрать команду профессионалов для решения экологических, экономических, частных, физических и политических проблем, присущих сложному проекту развития. Успех разработчика зависит от способности координировать и эффективно выполнять и последовательно выполнять ряд взаимосвязанных действий и в соответствующее время.

Процесс разработки требует навыков многих профессионалов: архитекторов, ландшафтных архитекторов, инженеров-строителей и планировщиков площадок для решения задач проектирования; рыночные консультанты для определения спроса и экономики проекта; адвокаты для рассмотрения соглашений и правительственных утверждений; консультантов по вопросам окружающей среды и инженеров почв для анализа физических ограничений и воздействия на окружающую среду; сюрвейеров и титульных компаний для предоставления юридических описаний собственности; и кредиторов для финансирования. Генеральный подрядчик проекта нанимает субподрядчиков для воплощения архитектурных планов в действие.

Разработка земельных участков
Покупка неиспользуемых земель для потенциального развития иногда называется спекулятивным развитием.

Подразделение земли является основным механизмом развития сообществ. Технически подразделение описывает юридические и физические шаги, которые разработчик должен предпринять, чтобы преобразовать необработанные земли в развитую землю. Подразделение является жизненно важной частью роста сообщества, определяя его внешний вид, сочетание его землепользования и его инфраструктуры, включая дороги, дренажные системы, водопровод, канализацию и коммунальные услуги.

Развитие земли может представлять наибольший риск, но также может быть наиболее прибыльным методом, поскольку оно зависит от государственного сектора для одобрения и инфраструктуры, а также потому, что оно связано с длительным периодом инвестиций без положительного денежного потока.

После того, как подразделение завершено, разработчик обычно продает землю домашнему строителю или другому конечному пользователю для такого использования, как склад или торговый центр. В любом случае использование инструментов пространственного интеллекта уменьшает риск этих разработчиков, моделируя тенденции населения и демографический состав тех клиентов, которых строитель дома или розничный торговец хотели бы связать с их новой разработкой.

Финансовые аспекты
Развитие недвижимости сильно зависит от ликвидности.

Недвижимость по своей сути является дорогостоящей и неактивной жидкостью. Это дорого купить и трудно продать. В процессе развития недвижимости разработчик должен приобрести землю, заплатить стоимость улучшений (жесткие издержки) и плату многих консультантов, необходимых для выполнения проекта (мягкие затраты). Поскольку затраты высоки, продажа не мгновенная, а возврат инвестиций задерживается, развитие недвижимости является финансово рискованным. Большая часть работы разработчика — управление рисками.

Учитывая значительные первоначальные инвестиции, большинство проектов по развитию недвижимости финансируются за счет высокого коэффициента заимствования (эффект плеча). Это увеличивает потенциальную прибыль, но увеличивает риск ликвидности. Проект будет более прибыльным, если первоначальный взнос будет сведен к минимуму и начнет генерировать денежный поток, достаточный для покрытия обслуживания долга. Будет еще более рискованно, если здание будет долго планировать и строить, поскольку рыночные возможности, которые первоначально воспринимаются, могут испариться.

Существуют различные способы финансирования проектов в сфере недвижимости, но в большинстве финансовых пакетов используются следующие источники:

Частный инвестор (пенсионный фонд, страховая компания, богатый человек, совместное предприятие и т. Д.)
Государственный инвестор (инвестиции в недвижимость гражданского общества, публичное предложение действий, государственно-частное партнерство и т. Д.),
Частный долг (кредит, ипотека, кредит на строительство и т. Д.)
Государственный долг (кредит на реконструкцию и т. Д.)
Частные гранты (от некоммерческой организации и т. Д.)
Государственные субсидии (субсидия на обновление городов, кредит на недорогое жилье, налоговый кредит, грант на охрану культурного наследия и т. Д.)
Собственный капитал (использование наличных средств из других зданий промоутера)
Субординация
Вокругление (новый источник финансирования, предлагаемый веб-сайтами)
Успешный промоутер может стать очень богатым, учитывая причастность к прибыли, но риски иногда огромны, особенно когда экономические условия нестабильны. Низкая ликвидность его активов также заставляет промоутера зависеть от внешних источников финансирования, которые иногда очень хрупкие. Отсутствие ликвидности является общей причиной банкротства среди девелоперов недвижимости.

Процесс развития недвижимости
Хотя процесс развития недвижимости варьируется в зависимости от типа здания и рассматриваемого проекта, можно считать, что он следует следующим этапам в приблизительном хронологическом порядке:

Исследование рынка
Анализ выбора площадки / технико-экономического обоснования
Проверка должной осмотрительности / предварительная подготовка
Приобретение недвижимости или простая покупка
Архитектура проекта / подробные проформы
Получение разрешений на строительство, изменение зонирования, разрешений
Предварительная аренда
Финал финансов / проформы
здание
Маркетинг (аренда или продажа здания в целом или в единицах)
Руководство (когда здание сохраняется)

строительство
Строительство обычно осуществляется путем покупки и развития недвижимости. В рамках разработки все строительные работы вводятся в эксплуатацию, начиная с планирования архитекторов и заканчивая официальными утверждениями на строительные работы. Собственные строительные услуги обычно не предоставляются. Развитые жилые единицы продаются полностью. В здании хранилища разработчик разрабатывает и строит для продажи единицы до или во время процесса строительства. В здании заказа работает только разработчик с подписанием договора купли-продажи. Прибыль застройщика рассчитывается как разница между общей стоимостью производства жилой площади и достигнутыми ценами на продажу.

Контракт «под ключ» заключается в том, что продается недвижимость, нотариус заверяется нотариально.

Поскольку разработчик является единственным договорным партнером клиента, прямой голос клиента с мастерами и компаниями не требуется, а с другой стороны только с согласия и сотрудничества разработчика возможно.

Разработчик несет ответственность перед покупателем за надлежащее выполнение договорных обязательств и должен обеспечить устранение любых дефектов, возникающих в течение периода строительства или в течение гарантийного срока.

В дополнение к заключению договора с разработчиком или строительством, также возможно, что покупатель приобретает уже завершенный (например, старое здание) или полуфабрикат (дом разработки) у разработчика стандартным договором купли-продажи. В последнем случае покупатель берет на себя завершение за свой счет и риск.