住房合作社

住房合作社（Housing cooperative），协同住宅或住房公司（特别是在芬兰）是一个法人实体，通常是合作社或公司，拥有不动产，由一个或多个住宅建筑组成; 这是一种住房权属。 住房合作社是一种独特的房屋所有权形式，具有许多不同于其他住宅安排的特征，例如单户住宅所有权，共管公寓和租赁。

该公司以会员制为基础，通过在合作社中购买股票的方式授予成员资格。 法律实体中的每个股东都有权占用一个住房单元。 住房合作社的一个主要优势是汇集会员的资源，以便利用他们的购买力，从而降低与房屋所有权相关的所有服务和产品中每个成员的成本。

某些形式的住房合作社（但不包括芬兰的住房公司）的另一个关键要素是，与其他任何形式的住房所有权不同，这些成员通过他们的民选代表筛选和选择合作社的人。

住房合作社分为两大类：非所有权（被称为非股权或持续）和所有权（被称为股权或分层）。 在非股权合作社中，出租权有时会根据租赁协议给予，这与租约相似。 在股权合作社中，有时通过购买协议和标题上登记的法律文书来授予占有权。 该公司的公司章程和章程以及占用协议规定了合作社的规则。

合作社这个词也被用来描述一种非股本合作社模式，在这种模式中，付费会员有权占用一间卧室并分享合作组织拥有的房屋的公共资源。 美国一些大学和社区的学生合作社就是这种情况。

法律地位
作为法律实体，合作社可以与其他公司签约或聘请个人为其提供服务，例如维护承包商或大厦经理。 它还可以聘用员工，如经理或看守，以处理志愿者可能不喜欢做或可能不擅长的特定事情，例如电气维护。 但是，尽管许多住房合作社努力自给自足，但其成员尽可能完成了尽可能多的工作。

在非股权合作社和有限的股权合作社中，合作社的股东不拥有房地产，而是拥有不动产的法人实体的一部分。 合作社的所有权与人们拥有个人单位的公寓有很大不同，并且对谁进入其他单位几乎没有发言权。 正因为如此，大多数司法管辖区制定了独立的立法，类似于规范公司的法律，规范合作社经营的方式以及股东的权利和义务。

所有权
每个居民或居民家庭都是合作社的会员。 在非股权合作社中，成员拥有房屋合作社特定套房的入住权，如其“入住协议”或“专有出租”中所述，这实质上是租赁合同。 在所有权合作社中，出让权通过产权转让转移给购买者。

由于住房合作社拥有所有财产和住房结构的所有权，因此承担维护，修理和更换的费用。 这减轻了会员的工作成本和负担。 从这个意义上说，住房合作社就像房东在租房里一样。 然而，合作生活的另一个特点是它是非营利的，所以这项工作是按成本完成的，没有涉及利润动机。

在某些情况下，合作社遵循Rochdale原则，每个股东只有一票。 大多数合作社都是作为有限的股份公司注册的，其中业主拥有的票数与该人拥有的股份数量相关。 无论采用哪种形式的投票，都需要在股东之间进行选举，以确定谁将代表他们在董事会（如果有的话）是合作社的管理机构。 董事会通常负责商业决策，包括合作社的财务要求和可持续性。 虽然政治因合作社和合作社而异，并且主要取决于其成员的意愿，但一般来说，董事会的大多数投票必须作出商业决策。

管理
在较大的合作社中，合作社的成员通常在股东大会（通常是年度股东大会）上从股东中选出董事会。 在较小的合作社中，所有成员都坐在董事会中。

住房合作社的董事会由成员选出，在财产治理中提供发言权和代表性。 规则由董事会决定，为解决社区中出现的问题提供了一种灵活的方式，以确保会员和平地拥有自己的家园。

金融
一个住房合作社通常事实上是非营利的，因为通常大部分收入来自其居民（如果是正式公司，然后是股东）支付的租金，而这些人一直都是其成员。 除了操作要求（例如拨出资金用于替换资产）之外，创造一个蓄意盈余是没有意义的，因为这仅仅意味着成员支付的租金高于支出。 （但是，请注意，住房合作社很可能拥有其他创收资产，例如可产生剩余收入以抵消住房成本的子公司，但在这些情况下，住房租金通常是减少以补偿额外收入。）

新的合作社通常是由建筑商创建的，当所有股份已经售出时，合作社辞职。 从零开始建立住房合作社相对困难，因为如果这个想法是，例如，建造一栋或一组建筑物来容纳会员，这通常需要大量的抵押贷款，金融机构会希望得到保证的责任。 会员可能需要一年或更长的时间来组织设计和施工，以及时间和远见，以建立基本的组织政策。 很少有这样的组织技能可以在随机的人群中得到，他们往往对现有的住房施加压力。 组织一组密切相关的住房单元可能会更容易一些。 例如，如果现有的公寓大楼的所有者正在考虑出售它，则可能会出现这种机会。

在建筑物的生命周期中，资产置换（资本维修）需要大量资金，可以通过多种方式获得：对当前所有者的评估; 向新股东销售库存股（前租赁单位）; 减少储备金; 无担保贷款; 经营盈余; 股东之间的单位销售费用和新增贷款以及现有抵押贷款的增加。

有富人和有名的住房合作社：例如，约翰列侬住在达科他州，一个住房合作社，纽约市的大部分公寓都是通过合作社而非合租公司持有的比通过公寓安排。

市场利率和有限权益合作社
住房合作社股票定价主要有两种类型：市场利率和有限的股权。 随着市场利率的提高，公开市场上的股价可能上涨，股东可能以任何价格出售市场将要搬出的价格。 在许多方面，市场价格在经济上与拥有共管公寓相似，不同之处在于合作社通常会持有抵押贷款，导致合作社支付的月租费高于共管公寓。 然而，合作社中类似单位的购买价格通常要低得多。

在股权有限的情况下，合作社在出售股份时对价格进行了定价。 有限权益背后的想法是维持经济适用房。 有限权益模型的一个子集是无股权模型，它看起来非常像租赁，购买价格非常低（相当于租赁保证金），并且每月的费用代替租金。 出售时，所有重新购买的商品都是非常低的购买价格。

按国家划分

芬兰
在芬兰持有住房公司的股份是房地产和房屋所有权的常见形式。 在芬兰拥有公寓通常意味着拥有住房公司的股份; 拥有一定数量的股份又赋予公司拥有的某一部分建筑物的使用权。

除了数量非常有限的合作社遵循严格的Rochdale原则一票之外，所有芬兰住房合作社都作为（非盈利）有限责任公司（芬兰语：asunto-osakeyhtiö，瑞典语：bostadsaktiebolag）注册成立，其中一家份额通常代表一平方米的公寓，但可能代表整个公寓。 芬兰的法律规定房屋公司是特定类型的公司。

房屋公司股票通常通过房地产经纪人在公开市场进行交易。 不需要董事会批准购买股票。 在一些较老的公司中，现有股东有权优先购买权，即以设定的市场价格购买股票的权利。

股东通常不需要生活在合作社。 拥有出租公寓是储蓄和私人投资的常见形式。 在同一间合作社可能有不止一个公寓拥有股份的条款。

第一个住房合作社建于1900年左右，其中许多在赫尔辛基Katajanokka社区，以全国浪漫的青年风格建造。 最初，许多合作社都是由未来的成员自己设立的，通常是同一行业的工人或工匠。 到20世纪20年代，合作社成立是专业房地产开发商的业务。 第二次世界大战后，全国范围内的非营利性开发者组织形成，政府提供贷款制度（ARAVA）被引入。 有国家贷款的住房公司的股票出售受限于50年有限的股权规定，股票价格受到指数的限制。

芬兰的住房公司模式也是现代美国合作社的基础，芬兰首间合作社 – 芬兰房屋建筑协会（纽约布鲁克林）于1918年由芬兰移民创立。

法国
2013年，巴黎创新住宅合作社La Maison des Babayagas的开幕式获得了全世界的关注。 它是作为一个自助社区而建立起来的，由市政府特别为女性老年人提供财政援助。 经过多年的规划，它位于巴黎的蒙特勒伊郊区，看起来像其他任何公寓大楼。 老年人通过保持活跃，警觉和互相帮助，远离养老院。

巴巴亚嘎协会的宗旨是为老年妇女创造和发展一个创新的住所，这是：（1）自我管理，没有等级制度，没有监督; （2）统一集体，关于财政和日常生活; （3）公民具有公民意识，通过对社区/城市的开放，通过相互的互动，以参与性民主的精神参与其政治，文化和社会生活; （4）符合巴巴亚加斯之家生活宪章所表达的价值观和行为，在生活的各个方面都具有生态性。

一般来说，该协会的活动与上述目的相关联，特别是发展一个名为“老年人知识大学”（UNISAVIE：Universitédu savoir des vieux）的大众实体，以及开展一项运动以促进其他生活场所被组织成类似的网络。

社区章程阐述了对隐私的期望。 每间公寓都是独立的。 每月会议确保建筑物的最佳程序，并确保每个人都可以充分参与并充分表达自由。 计划规定了调解员的常规干预措施，可以帮助找出最终冲突的原因，以便解决问题。

巴黎合作社的成功激励了几个加拿大基层组织在老年住房倡议中采用类似的价值观; 这些价值观包括自治和自我管理，团结互助，公民参与和生态责任。

德国
在19世纪的工业化过程中，在德国建立了许多住房合作社。 目前，在德国拥有超过两千万套住房和超过三百万会员的住房合作社超过2,000个。 公共住房合作社由德国住房和房地产企业联合会注册的协会组织，由德国住房和城市发展联合会组织。

印度
在印度，大多数“公寓”都是直接拥有的。 即每个单位的标题是分开的。 通常有一个管理机构/社团/协会来管理维护和其他建筑需求。 这些与美国的公寓大楼相当。 有关建筑物，其管理机构以及建筑物内的单位如何转移的法律因州而异。

某些建筑物被组织为“合作社住房协会”，其中一个实际上拥有合作社的份额而不是单位本身。 这种结构在过去非常流行，但近来已经不太常见了。 大多数州都有单独的法律来管理合作社住房协会。

荷兰人
在荷兰，有两种不同类型的组织可以被视为住房合作社：

住房公司
住房公司（woningcorporatie）是一个非营利组织，致力于为低收入人群建造和维护住房以供出租。 第一批住房公司从19世纪下半叶开始，成为小型合作社。 世界上第一个这样的协会，VAK（“工人阶级协会”）于1852年在阿姆斯特丹成立。 在荷兰，有2.4至250万套公寓出租给住房公司，即住户（公寓和住房）总数的30％以上。

所有者协会
（房屋）业主协会（Vereniging van Eigenaren，VvE）是由荷兰法律成立的，只要在一栋建筑物内有独立的公寓。 这些成员是他们自己公寓的合法拥有者，但必须在协会中进行合作，以维护整个建筑。

菲律宾
在菲律宾，佃农协会经常被用作购买新单位的手段。 合作社创建时，需要购买该房产所需的大部分贷款。 然后，这些贷款将在固定的时间段内（通常为20-30）偿还，一旦完成，合作社就会分散开来，单位将转化为公寓。

斯堪的纳维亚
租户所有人协会（瑞典语：bostadsrättsförening，挪威语：borettslag，丹麦语：andelsboligforening）是斯堪的纳维亚国家（瑞典，丹麦和挪威）使用的一种法定术语，指一种财产共有所有权由合作社组成，而合作社又由其成员所有。 每个成员在该协会中占有与他的公寓面积成比例的份额。 会员必须拥有代表公寓的租户所有权，并且在大多数情况下永久居住在该地址。 各国之间存在一些法律上的差异，主要涉及所有权条件。

租户所有者协会是在19世纪建立的，最初是基于英国的概念（建筑协会）。 现有租户股权的市场价格通常非常高，通常远高于原始股权价格。

瑞典
在瑞典，16％的人口居住在住房合作社的公寓中，25％居住在租赁公寓中（在青年和移民中更常见），50％住在私人独户住宅（在有子女的家庭中更常见），余下的其他形式如学生宿舍或安老院。

一个住房合作社（bostadsrättsförening）的会员资格授予该协会股份的所有者，并给予权利（bostadsrätt）无限期地居住在相应的股份公寓。 股票可以在开放的房地产市场上买卖。 这是该国自置居所的主要形式之一，住房合作社的成员通常被认为与拥有（而不是租赁）公寓相同。 最常见的物质/法律形式是由合作社拥有的一幢楼。

每个住房合作社都有自己的章程。 这些成员在住房合作社举行年度会议，选举一个董事会负责管理下一年度的合作。 在大多数正常规模的合作社中，董事会成员都是居民中招募的。 董事会设定每月费用，确保适当的管理程序，保持财产状况良好，并在必要时启动大型翻新项目。 根据章程（除了一些例外情况，董事会必须根据章程决定是否允许退出旧会员和进入新会员），董事会也参与其中，例如，申请人的国籍，收入或财富不是拒绝入境的有效理由）。 当个人成员希望启动大型翻新项目或将公寓出租给非会员时，董事会也参与其中。

住房合作社是瑞典法律规定的特殊法律实体。 它具有与公司一样的簿记和发布年度报告的相同义务，并且如果需要，它可以在房产中抵押。 此外，每个成员还可以在他的bostadsrätt中购买抵押贷款，以便为其收购提供资金。 成员向合作社支付的每月费用旨在涵盖合作社的运营和财务支出。 瑞典合作社的财务状况差异很大，偶尔合作社可能会破产。 如果破产发生，该物业将被出售，其余资产将转移给成员（可能作为租户或试图组建新合作社）。

在现有物业中，租户可以组成住房合作社，然后向业主提出购买房产的要约。 当这样一个合作社成立时，它会自动成为所有者希望出售的第一个潜在买家。 此次收购由股权（即成员支付的“股权”）和银行贷款组合融资。

在一开始希望由住房合作社拥有的房产中，建筑公司（它可以是HSB，Riksbyggen或SBC等非营利性组织，也可以是PEAB，Veidekke或Skanska等营利性开发商）当建筑物竖立时形成合作社，然后以固定价格出售不同的公寓（即他们在合作社中的股份）。 所有公寓出售时，新成员接管财产责任并选举自己的董事会。

瑞士
在瑞士，5.1％的住房单位都在合作社中。 Schweizerischer Verbandfürdas Wohnungswesen（瑞士合作社房屋联合会）代表大约1,500个住房合作社，约有16万个住房单元。

英国
在英国，住房合作社并不常见，约占住房存量的0.1％。

大部分居住在城市地区，包括负担得起的共享住宿，其中成员自己照顾住所。 由于住房合作社的稀少，等候名单可能会很长。 在一些地区，申请程序被纳入议会住房申请系统。 英格兰和苏格兰的法律有所不同。 合作住房联合会提供有关英国住房合作社的信息，并发布了建立住房合作社的指南。 Shelter网站提供关于住房的信息，并且具有特定于英格兰和苏格兰的信息。

Catalyst Collective提供了有关在英国启动合作社的信息，并解释了合作社的合法结构。 Radical Routes提供了如何建立住房合作社的指南。

学生住房合作社
由于现有北美学生宿舍合作社的启发以及他们通过北美合作学生的工作，提高学生生活成本和住宿质量的因素促成了英国学生宿舍合作社的发展。 爱丁堡学生宿舍合作社和伯明翰学生宿舍合作社于2014年开放，2015年开放了谢菲尔德学生宿舍合作社。所有现有的学生宿舍合作社都是合作学生的成员。